Wissenswertes

Mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie investieren Sie in einen zukunftsorientierten Markt dessen Wachstumsquoten heute schon statistisch fest stehen. Basierend auf den Geburten und der Lebenserwartung lässt sich bereits heute vorhersehen, wie viele Personen zukünftig eine Versorgung in einer Pflegeimmobilie in Anspruch nehmen.

 

Die aktuelle Anzahl von Pflegeeinrichtungen reicht für den derzeitigen und zukünftigen Bedarf bei weitem nicht aus. Bis zum Jahr 2025 werden ca. 380.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Durch die weitere Steigerung der Lebenserwartung ist dieser Trend dauerhaft. Durch die hohe Nachfrage müssen in den nächsten Jahrzehnten ca. 2500 Pflegeeinrichtungen gebaut und betrieben werden.

 

Hochwertige Pflegeeinrichtungen ermöglichen den Bewohnern ein aktives und selbstbestimmtes Leben. Mit Ihrer Investition erzielen Sie somit nicht nur eine hohe Rendite bei minimalem Risiko, Sie leisten auch eine erheblichen Beitrag um der älteren Generation einen angenehmen Lebensabend zu gewährleisten.

 

Fragen, die auftauchen könnten:

 

Können Sie Ihr Pflegeappartement reibungslos verkaufen, vererben oder verschenken?
Sie sind als Käufer einer Pflegeimmobilie im Grundbuch eingetragen und haben somit alle Rechte an dieser Immobilie. Sie können die Pflegewohnung oder das Pflegeappartement beleihen, verkaufen, vererben und verschenken. Somit gibt es im Vergleich zu jeder anderen Immobilie diesbezüglich keine Einschränkungen.

 

Welche Folgen hat der Leerstand Ihres Pflegeappartements?
Die Pflegeappartements werden global an den Betreiber des Pflegeheims vermietet. Er hat die Verantwortung für die jeweilige Belegung der Appartements. Sie erhalten somit unabhängig von der Belegung Ihre Mietzahlungen, auch wenn das Appartement für eine gewisse Zeit leer stehen sollte. Ihr Mietausfallrisiko ist somit erheblich minimiert.
 

Wer kann im Bedarfsfall das Pflegeappartement nutzen?
Als Eigentümer haben Sie das Recht auf eine bevorzugte Belegung im Pflegeheim, in dem Sie Eigentümer sind, und in der Regel auch in jedem anderen Wohnheim des Betreibers. Gleiches gilt auch für Familienangehörige (erster und zweiter Grad). Voraussetzung ist auch hier die gesetzliche Einstufung der Pflegeversicherung mindestens in Pflegestufe 1.

 

Wer übernimmt die Betriebs- und Instandhaltungskosten?

Die Betriebs- und Instandhaltungskosten werden bei einer Pflegeimmobilie vom Betreiber übernommen.
Ausgenommen von den Betriebs- und Instandhaltungskosten sind Kosten für Dach, Fach und die Verwaltungskosten, hierfür bildet die Eigentümergemeinschaft Rücklagen.

 

Welche Folgen hat das Ende des Pachtvertrages?

Da die Betreuung der pflegebedürftigen Bewohner gewährleistet sein muss, wird in der Regel ein Pachtvertrag auf eine Laufzeit von 20-25 Jahren geschlossen mit der Option der Verlängerung um 5-10 Jahre. Sollte der bisherige Betreiber kein Interesse an der Verlängerung des Pachtvertrages haben, wird ein neuer Pachtvertrag mit einem anderen Betreiber geschlossen. Es ist unwahrscheinlich, dass ein gut ausgelastetes Pflegeheim, einer anderen Nutzung zugeführt wird. Der Regelfall sieht vor, dass ein gut geführtes Pflegeheim in solch einer Situation von anderen namhaften Betreibern übernommen wird.
Sollte der bisherige Betreiber das Pflegeheim nicht ausreichend belegt haben, wird die Suche nach einem anderen Betreiber evtl. erschwert, da aber immer mehr ältere Menschen immer mehr Pflegeplätze benötigen, ist es relativ unwahrscheinlich, dass ein solcher Fall eintritt. Die Auswahl des Standorts sollte somit gemeinsam mit Ihrem Berater erfolgen. Wir sind Ihnen gerne bei der Objekt- und Standortauswahl behilflich.

 

Wirken sich Mieteinnahmen Ihrer Pflegeimmobilie in der Steuererklärung aus?
In der Steuererklärung wird berücksichtigt, dass bei einer Pflegeimmobilie oder einem Pflegeappartement die Gebäudeherstellungskosten über 50 Jahre zu 2 % pro Jahr abgeschrieben werden können. Vermietet der Käufer das Pflegeappartement generiert er Einnahmen, sog. Miet- und Pachteinnahmen, die unter der Einkunftsart “Vermietung und Verpachtung” in der Steuererklärung aufgeführt werden.
Den Einnahmen können Sie wie bei Immobilien üblich Ihre Werbungskosten gegenrechnen, hierzu zählen z. B. Zinsaufwendungen für die Finanzierung des Pflegeappartements. Fragen Sie hierzu auch Ihren Steuerberater.

 

Warum erwirbt der Betreiber das Pflegeheim nicht selbst?

Der Erwerb eines Pflegeheims wird bei der Bank als gewerbliche Finanzierung eingestuft, was bedeutet, 35 % des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingesetzt werden. Bei einem Pflegeheim bedeutet dies einen Eigenkapitaleinsatz von 4-5 Millionen Euro. Hinzu kommen 10 % Erwerbsnebenkosten und ein Zinssatz von 7-8 %. Im Ergebnis ist es für den Betreiber wirtschaftlich sinnvoller ein Pflegeheim zu pachten und an die jeweiligen Eigentümer die Miete anteilig weiterzugeben.

 

Welche Steuervorteile können Besitzer von Pflegeappartements nutzen?
Beim Kauf einer Pflegeimmobilie können die Gebäudeherstellungskosten (abzüglich Grund und Boden) linear über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Zusätzlich gibt es eine Sonder AfA für Mobiliar in Höhe von 10 % über 10 Jahre. Ein Novum in steuerlicher Hinsicht liegt in der 10-jährigen Spekulationsfrist, nach Ablauf dieser Frist besteht die Möglichkeit Ihr Appartement zu Marktpreisen zu veräußern.
Einen eventuellen Mehrerlös können Sie nach heutiger Rechtslage nach Ablauf der Spekulationsfrist dann steuerfrei vereinnahmen.

 

Was geschieht bei Insolvenz des Betreibers eines Pflegeheims / einer Pflegeimmobilie?
Sollte ein Betreiber gezwungen sein Insolvenz anzumelden, ist dies natürlich eine unschöne Situation für alle, sowohl den Betreiber, als auch Eigentümer und Bewohner. Statistisch betrachtet liegt die Quote der Insolvenzen bei weniger als 1%. Die Bewohner, die sog. Endmieter, bewohnen aber ja nach wie vor das Pflegeheim und bezahlen für das Apartment ihre Miete. Für die Dauer der Suche nach einem neuen Betreiber übernimmt die Hausverwaltung die Verteilung der Miete und, was noch viel wichtiger ist, dass die Miete der Bewohner / Endmieter nicht mehr an den bisherigen Betreiber ausbezahlt wird. Dies kann in der Übergangsphase eventuell zu einem vorübergehenden Mietausfall führen (1-2 Monate). Mehr kann bei Insolvenz des Betreibers Regelfall nicht passieren.

 

Pflegeimmobilie oder Betreutes Wohnen?
Der Pflegegrad 1 der gesetzlichen Pflegeversicherung ist Mindestvoraussetzung für einen Platz in einem Pflegeheim / einer Pflegeimmobilie. Dagegen ist das betreute Wohnung mit einer Eigentumswohnung mit optionalen Zusatzleistungen zu vergleichen, unabhängig von der Einstufung in eine Pflegestufe.
Ein langfristiger Mietvertrag Ihrer Wohnung mit dem Betreiber bleibt aber im Segment des betreuten Wohnens heute noch die Ausnahme. Somit bleiben die Risiken wie Mietausfall bei Leerstand, Mieterwechsel, Aussetzung der Mietzahlung für den Käufer bei der Investition in eine betreute Wohnanlage die gleichen wie für die Investition in eine Eigentumswohnung. Auch die Pflicht der Instandhaltung und Sanierung sind meist vom Eigentümer zu tragen und durchzuführen. Wohingegen bei der Investition in ein Pflegeappartement der Pächter die Mietzahlung auch bei Leerstand weiterhin leistet und sich gleichzeitig auch um die Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten kümmert.

 

Unterschiede zur Eigentumswohnung

Wo liegen die Unterschiede zwischen Pflegeimmobilie und Eigentumswohnung?

 

Standort      

  • Pflegeimmobilie: Professionelle Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung.
  • Eigentumswohnung: In der Regel nur subjektive Wahrnehmung, da es keine Bedarfsberechnungen für "Kleinviertel" gibt.

 

Steuerlicher Vorteil          

  • Pflegeimmobilie: Abschreibung der Gebäudeherstellungskosten über 50 Jahre bei 2 % p.a., Geringer Grundstücksanteil von 3-10 %, Sonder AfA für Mobiliar 10 % über 10 Jahre, Abschreibung der Gebäudeherstellungskosten über 50 Jahre bei 2 % p.a.
  • Eigentumswohnung: Viele unterschiedliche Auswahlkriterien wie Lage, Größe, Infrastruktur machen die Entscheidung zu einer subjektiven Entscheidung.

 

Kaufpreise  

  • Pflegeimmobilie: Die Einstiegspreise liegen unabhängig vom Standort niedrig zwischen ca. 90.000-140.000 Euro.
  • Eigentumswohnung: Häufig deutliche höhere Kaufpreise aufgrund steigender Preise pro Quadratmeter. Abhängig von Lage, Marktentwicklung und Nachfrage.

 

Kaufpreiszahlung

  • Pflegeimmobilie: Meist nach vollständiger Fertigstellung.
  • Eigentumswohnung: Mehrerer Raten nach MaBV, dadurch Risiko, dass Mehrkosten vom Käufer getragen werden müssen und höheres Risiko aufgrund Mehrkosten falls Bauträger Insolvenz anmeldet.

 

Mietvertrag 

  • Pflegeimmobilie: Langfristiger Mietvertrag (i.d.R. über Jahrzehnte mit Verlängerungsoptionen) mit dem Betreiber. Vorgegebene Mietsteigerungen, kein Mietausfall bei Leerstand, Mietersuche durch Betreiber.
  • Eigentumswohnung: Risiko des Leerstandes und wechselnder Mieter. Mietersuche meist durch Eigentümer. Hoher Zeitaufwand und Maklerkosten oft erforderlich.

 

Mietrendite  

  • Pflegeimmobilie: Je nach Art in der Regel 4,5-6 % im Jahr.
  • Eigentumswohnung: Ca. 2-4 % im Jahr - abhängig vom Standort, Lage evtl. höher.

 

Betriebs- und Instandhaltungskosten           

  • Pflegeimmobilie: Werden vollständig vom Betreiber übernommen, mit Ausnahme Kosten für Dach und Fach und Verwalter.
  • Eigentumswohnung: Nicht alle Nebenkosten auf Vermieter umlegbar. Nebenkostenabrechnung ist vom Eigentümer zu erstellen.

 

Risiken        

  • Pflegeimmobilie: Insolvenz des Betreibers – dann sofortiger Austausch des Betreibers durch die Heimleitung oder Aufsichtsorgane.
  • Eigentumswohnung: Säumige Mieter und Mietnomaden möglich. Rechtsstreitigkeiten mit evtl. Zwangsräumung. Schwer einschätzbares Instandhaltungsrisiko, Mietausfall, "tägliche Anrufe" wg. Mängeln oder Ärger mit Wohnungsnachbarn

 

Weiterverkauf        

  • Pflegeimmobilie: Hohe Nachfrage und stark wachsender Pflegemarkt steigern die Chancen eines guten Wiederverkaufs.
  • Eigentumswohnung: Wiederverkauf durch Eigentümer mit Zeitaufwand und Kosten für Vermittlung und Schönheitsreparaturen vor Verkauf.

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Aktuelles

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