Kapitalanlagen

1. Gründe für eine Anlageimmobilie
Die Entscheidung zugunsten einer Anlageimmobilie ist derzeit en vogue. Das hat vielfältige Gründe. So befinden sich die Zinsen derzeit in einem historischen Tiefstand - das hat in zweierlei Hinsicht Auswirkungen: Erstens leidet die Rentabilität von klassischen Kapitalanlagen wie Staatsanleihen oder Aktien – Anleger flüchten in reale Werte – zweitens können Darlehen zu besseren Konditionen bei der Bank aufgenommen werden.

Auch die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt spricht für den Erwerb einer Anlageimmobilie. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich derzeit nämlich Experten zufolge in einem längst überfälligen Aufholprozess. Steigende Preise für Anlageimmobilien sind daher in einigen Gegenden wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt vorprogrammiert. Dies schlägt sich in einer hohen Rendite wieder – bis zu vier Prozent nach Steuern sind durchaus drin.

 

2. Welche Anlageimmobilien können empfohlen werden?

Häuser, Wohnungen, Immobilienfonds – es gibt unterschiedliche Formen der Anlageimmobilie. Welche die Richtige ist, hängt nicht zuletzt vom Kapitaleinsatz und der Risikobereitschaft ab. Bei sämtlichen Anlageimmobilien sollte grundsätzlich auf einen niedrigen Kaufpreis und eine hohe Miete geachtet werden. Die folgenden Anlageimmobilien lassen sich unterscheiden:

Häuser als Anlageimmobilien

Bei Mehrfamilienhäusern lässt sich grundsätzlich eine höhere Rendite als mit einzelnen Häusern oder mit Eigentumswohnungen erzielen, dafür können Leerstände auftreten und problematische Mieter angezogen werden.

Wohnungen als Anlageimmobilien
Falls der Geldbeutel es zulässt, sollte direkt ein ganzes Wohnhaus als Anlageimmobilie erworben werden. In den meisten Fällen werden jedoch einzelne Wohnungen als Teileigentum vermietet. Dies hat den Nachteil, dass die Absprache und Koordination mit der Eigentümergemeinschaft des Wohnhauses gelingen muss und hier Probleme lauern – etwa, wenn die Gemeinschaft kein Interesse an der Auflösung eines Renovierungsstaus zeigt.

Während die Anfangsrendite bei Anlageimmobilien im Boomstädten sehr gering sein kann – da der Kaufpreis sehr hoch ist – ist die langfristige Rendite aufgrund der Zukunftsaussichten der Stadt oder Region dennoch attraktiv.

Umgekehrt sieht es aus bei Anlageimmobilien mit hoher Anfangsrendite (also einem im Verhältnis zu den derzeitigen Mietpreisen günstigen Preis). Diese befinden sich häufig in strukturschwachen Regionen, bei denen fraglich ist, ob die Mieteinnahmen langfristig steigen oder nicht sogar Leerstände zu erwarten sind.

3. Was muss ich bei Anlageimmobilien beachten?
Der Zustand der Immobilie, die Lage, die Ausstattung, Verkehrs- und Stadtanbindung sowie das nähere und das weitere Umfeld sollte beachtet werden. Die Attraktivität der Gegend (Grünanlagen, Spielplätze etc.) sollte offensichtlich sein. Hinzu kommt die bisherige Struktur der Mieter sowie ihr Mietverhalten. Schließlich können nur solvente Mieter für einen steten Zufluss von Geld sorgen. Ein Blick in die bisherigen Mietverträge bietet hier Aufschluss. Unbefristete Mietverträge mit einer langen Laufzeit versprechen seltene Mieterwechsel und einen geringen Verwaltungsaufwand. Falls das Mietverhältnis erst seit kurzer Zeit besteht, ist die Gefahr gegeben, dass es zu häufigen Mieterwechseln oder Leerständen kommt.

Renditeverlauf Anlageimmobilien
Der Preis spielt ebenfalls eine große Rolle, da er nicht zuletzt die Anfangsrendite bestimmt. An anderer Stelle wurde bereits erwähnt, dass eine geringe Anfangsrendite (hoher Preis) grundsätzlich zu bevorzugen ist – sofern sie reale Marktwerte widerspiegelt. In anderen Fällen zahlt der Kunde einen Preis, der deutlich über dem Marktwert liegt – etwa wenn windige Investmentberater bzw. Drückerkolonnen hohe Provisionen einstecken und auch der Bauträger einen Anteil vom Gewinn einstreichen will. Daher ist Vorsicht angesagt, sobald die Baufinanzierung mitgeliefert werden soll und sich die Anlageimmobilie nicht in der Nähe befindet.

4. Wie errechnet sich die Rendite?
Zunächst muss der Ertragswert abgerechnet werden. Diesen sollte im Regelfall eine gute Bank zu ihren Serviceleistungen im Rahmen des Finanzierungsgesprächs anbieten. Der Ertragswert errechnet sich aus dem Kaufpreis der Anlageimmobilie, den durchschnittlichen Renovierungs- und Reparaturkosten sowie den Verwaltungskosten, denen die Mieteinnahmen und Steuervorteile für einen bestimmten Zeitraum gegenüber gestellt werden.

 

Rendite von Anlageimmobilien
So könnte sich der Gesamtbetrag etwa auf 300.000 Euro über einen Zeitraum von 20 Jahren belaufen. Setzt man nun die Mieteinnahmen von monatlich 2.000 Euro gegenüber, dann würde das Anlageobjekt nach 12,5 Jahre eine Rendite abwerfen, da die Kosten sich zu diesem Zeitpunkt amortisieren. Da ein langer Zeitraum abgedeckt werden muss, ist es wichtig, ein tragbares Rendite-Risiko-Profil aufzustellen – Mieteinnahmen können sinken, unerwartete Zusatzkosten hinzukommen.

Nur die Nettorendite entscheidet über den Gewinn
Ein großer Fehler bei der Berechnung der Rendite ist die fehlende Unterscheidung zwischen Netto- und Bruttorendite. Nur die Nettorendite ist ausschlaggebend bei der Frage des tatsächlichen Anlagegewinns.
Im obigen Rechenbeispiel würde die Bruttorendite höher ausfallen, da sich die Kosten ausschließlich auf den Kaufpreis des Anlageobjekts beziehen würden – also zum Beispiel rund 200.000 Euro betragen würden.

 

Die Nettorendite dagegen würde sämtliche Kosten einbeziehen. Neben den genannten Kosten würden die Erwerbsnebenkosten (rund 10 Prozent vom Kaufpreis) und die Darlehenszinsen hinzu kommen – ebenso wie mögliche Mietausfälle, die je nach Region unterschiedlich wahrscheinlich sind.

Bei den Sanierungskosten von Wohnungen ist es wichtig, den anstehenden Sanierungsstau im Vorfeld mit der Eigentümergemeinschaft zu klären. In der Regel werden die Kosten auf sämtliche Eigentümer umgelegt.

 

Sind Steuervorteile ein großer Anreiz zum Erwerb einer Anlageimmobilie?
Grundsätzlich sollte sich der Immobilienerwerb auch ohne Steuervorteile rechnen. So können derzeit etwa ein paar Prozentpunkte der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Selbst bei denkmalgeschützten Gebäuden kann bei anstehenden Sanierungen nur ein Bruchteil der Kosten abgesetzt werden. Das Grundstück lässt sich dagegen nicht steuerlich abschreiben. Auch können die Steuervorteile in Zukunft vonseiten des Staates anders gelagert werden. Daher sollten Steuervorteile keinen Grund für den Erwerb einer Anlageimmobilie darstellen.

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