Mietendeckel und Obergrenzen

Diese Inhalte dienen nur der internen Diskussion.

Einige Gedanken von Ralf Schmidt, Vorstand AHORN Immobilien AG

Günstiges und modernes Wohnen für alle!

Mietendeckel – Mietobergrenzen – Umbauten – Neubau

 

Mietendeckel und Mietpreisbremse

Modernisierungen werden häufig als vorgeschobener Grund der Vermieter betrachtet, die Preise zu steigern und die Mietpreisbremse zu umgehen. Tatsächlich sind diese bei vielen Wohnungen jedoch dringend notwendig und haben für Mieter spätestens dann einen positiven Effekt, wenn die nächste Heizkostenrechnung dank besserer Dämmungen wesentlich niedriger ausfällt. Die Mietpreisbremse zwingt viele private Investoren und Vermieter jedoch dazu, auch auf kleinere, eigentlich notwendige Modernisierungen zu verzichten, wenn sie sich schlicht nicht mehr rechnen. Mieter können in Zukunft also mit Wohnungen in deutlich schlechterem Zustand rechnen. Bauen kostet Geld und wenn eine Investition keinen wirtschaftlichen Sinn macht, dann wird auch nichts investiert.

 

In der Immobilienwirtschaft wird der Berliner Mietendeckel allgemein als verfassungswidrig angesehen. Das Land Berlin habe hier nicht die nötige Gesetzgebungskompetenz. Zudem greife der Entwurf in die Eigentumsfreiheit der Wohnungseigentümer ein. Diese Ansicht bestätigte sogar kürzlich auch das Bundesinnenministerium.

 

Zwar hat der Rot-Rot-Grüne Senat in Berlin das Gesetz beschlossen, doch ist mit zahlreichen Klagen von Seiten der Wohnungseigentümer zu rechnen, wenn es 2020 in Kraft treten wird. Für Mieter, die ihre Miete auf Grundlage des Mietendeckels sinkt, könnte das fatale Folgen haben. Wird den Klagen der Vermieter aufgrund der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes nachgegeben, schulden die Mieter ihren Vermietern somit den nicht gezahlten Anteil der im Mietvertrag vereinbarten Miete. Das bedeutet, dann in jedem Fall sehr hohe Nachzahlungen. Können diese nicht umgehend erbracht werden, drohe den Mietern im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung, wenn die Schuldensumme zwei Monatskaltmieten übersteigt.

 

 

Von Januar bis März 2019 wurden in Deutschland 2,8 Prozent weniger Baugenehmigungen als im Vorjahreszeitraum erteilt. Die Zahl der genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sank sogar um 4,4 Prozent, auf nur noch 37.649 genehmigte Wohnungen, darunter 21.009 Mietwohnungen.

Von der jährlich notwendigen Zahl neuer Wohnungen in Deutschland bleiben wir meilenweit entfernt. Die Gründe: zu wenig Bauland, zu wenig Mitarbeiter in den Behörden, zu wenig Kapazitäten in den Baufirmen. Und: vielfach abschreckend hohe Preise für Bauland und Bauleistungen, so dass an der Zielgruppe vorbei gebaut würde und daher erst gar nicht mehr weiter geplant wird.

Gleichzeitig steht die Wohnungswirtschaft aber in den nächsten Jahren vor vielfältigen Aufgaben: Neubau, energetische Modernisierung und Klimaschutz, altersgerechter Umbau, Instandsetzung und eine weitere Sanierungswelle speziell in den neuen Bundesländern, Quartiersentwicklung und Stadtumbau und auch die Anforderungen der zunehmenden Digitalisierung. All diese Aufgaben gilt es zu bewältigen, ohne die Mieter zu überfordern.

Eine Entspannung der Nachfragesituation und damit eine Entspannung der Preissituation wird es aber in vielen Regionen erst in einigen Jahren geben. Die Politik hat mit ihrem Ansatz der Marktregulierung bislang mäßig erfolgreich versucht, die Situation zu beherrschen. Es ist viel mehr erforderlich, andere Akzente zu setzen, um so die Phase des Angebotsmangels zumindest preislich abzupuffern.

Dies alles erfordert definitiv eine deutlich höhere staatliche Förderung und damit einen finanziellen Kraftakt, der voraussetzt, dass sich die politischen Entscheidungsträger dieser Aufgabe – entsprechend auch der gesellschaftlichen Bedeutung und dem verfassungsrechtlichen Rang des Wohnens – mit höchster Priorität widmen.

 

In Mangelgebieten keine neuen Zweitwohnungen

Es gilt, die Umwandlung von Dauerwohnungen zu Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen zu unterbinden. Zweitwohnungen vermindern das Angebot an Dauermietwohnungen. Gemäß einem Urteil des OVG Lüneburg (18.09.2014, 1 KN 123/12) sind Gemeinden bei Vorliegen städtebaulicher Gründe befugt, die in einem Sondergebiet zulässige Wohnnutzung auf eine Dauerwohnnutzung zu beschränken, und zwar auf Personen, die ihren Lebensmittelpunkt in der Gemeinde haben. Mittels Satzung (ähnlich wie in der Gemeinde Berchtesgaden) können Kommunen die Umwandlung von Wohnraum in Zweitwohnsitze genehmigungspflichtig machen.

 

Vorschlag:

- Neue Zweitwohnung genehmigungspflichtig machen, Genehmigung regelmäßig untersagen. Ausnahme nur bei beruflich notwendiger Nutzung.

- Klarstellende Änderung der Baunutzungsverordnung

- Einführung bzw. Erhöhung einer Zweitwohnsteuer.

Akteure: Kommunen

 

Mehr Schutz vor Eigenbedarfskündigung und Umwandlung in Wohneigentum

"Schwarze Schafe" dulden wir nicht. Gegen diese muss gezielt vorgegangen werden – ohne eine gesamte Branche zu treffen und das Investitionsklima zu verschlechtern.

Mit dem am 01.01.2019 in Kraft getretenen Mietrechtsanpassungsgesetz hat die Bundesregierung   das missbräuchliche und bewusste Herausmodernisieren als Ordnungswidrigkeit eingestuft. Verstöße werden mit Geldbußen bestraft. Gleichzeitig können Mieter in diesen Fällen erleichtert Schadensersatzansprüche geltend machen. Dieses Zusammenspiel zwischen Ordnungswidrigkeit auf der einen Seite und erleichterten Schadensersatzansprüchen des Mieters auf der anderen Seite muss auf alle Fälle übertragen werden, in denen sich Vermieter rechtsmissbräuchlich verhalten.

 

Vorschlag:

Sämtliche Fälle von rechtsmissbräuchlichem Verhalten von Vermietern sollen in einem gesonderten Kapitel innerhalb des Wirtschaftsstrafrechts behandelt und durch erleichterte Schadenersatzansprüche im BGB flankiert werden. In der Praxis anwendbar ist bislang lediglich der Fall des bewussten Herausmodernisierens. Die rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung oder Umwandlung von Wohneigentum, eine rechtsmissbräuchliche Betriebskostenabrechnung sowie das rechtsmissbräuchliche Verlangen unangemessen hoher r Entgelte sollten in der gleichen Systematik erfasst werden wie Fälle des bewussten Herausmodernisierens.

Akteur: Bund

 

Kosten der EEG-Umlage begrenzen

Derzeit zahlen die privaten Stromkunden einen erheblichen Anteil der EEG-Umlage für die Ermäßigung der Industriestrompreise. Das ist nicht gerecht. Es ist eine Belastung nach finanzieller Möglichkeit des Einzelnen vorzunehmen. Eine Umstellung der Industrieermäßigung auf eine Steuerfinanzierung ist geboten. Dies würde gerade die Mieterhaushalte mit niedrigem Haushaltseinkommen entlasten. Die Einführung eines CO2-Preises auf Heizöl und Erdgas zur Reduzierung der EEG-Umlage ist dagegen keine Lösung. Mieter werden dadurch schlechter gestellt, weil sie im Vergleich zu Gewerbe mehr Wärme und weniger Strom verbrauchen.

 

Vorschlag:

Umstellung der Industrieermäßigung bei der EEG-Umlage auf Steuerfinanzierung.

Akteur: Bund

 

CO2-Preis gerecht gestalten

Ein CO2-Preis kann die Umsteuerung der Klimapolitik hin zu echten Quartierslösungen und massiver Unterstützung des Gebäudesektors nicht ersetzen. Zusammen mit einer Neuausrichtung der Klimapolitik und gerecht umgesetzt, könnte ein CO2-Preis jedoch möglicherweise ein Baustein für die Treibhausgasminderung werden. Dabei sind grundlegende Anforderungen an eine CO2-Bepreisung einzuhalten:

- Die Gleichbehandlung der Bürger und Unternehmen muss handlungsleitend für den Klimaschutz werden, damit Glaubwürdigkeit und Akzeptanz in der Bevölkerung erhalten bleiben. Es darf keine Ausnahmen von einer CO2-Bepreisung zu Lasten der Gebäudeeigentümer und Nutzer geben.

- Ein CO2-Preis darf die Wohnkosten von Mietern mit kleinen und mittleren Einkommen nicht erhöhen. Eine Verteuerung von fossilen Energieträgern erhöht die Wohnkosten für Mieter in noch nicht modernisierten Gebäuden, ohne dass sie über die Investition selbst entscheiden können.

Grundsätzliche Bedenken hat die Wohnungswirtschaft hinsichtlich der nicht vorhandenen Lenkungswirkung in vermieteten Wohnungen und hinsichtlich des Grundproblems Kosten-Nutzen-Verhältnis. Hier hilft kein CO2-Preis, sondern nur finanzielle Unterstützung in geschätztem Umfang von 120 Milliarden EUR bis 2030 für den Wohngebäudesektor.

 

Vorschlag:

Aus Sicht der Wohnungswirtschaft muss ein CO2-Preis zuerst transparent hinsichtlich seiner Verteileffekte analysiert werden. Er müsste ohne Ausnahmen eingeführt werden. Es darf keine Steuer werden, die im allgemeinen Haushalt verschwindet und die Einnahmen müssen im jeweils selben Sektor wieder ausgeschüttet werden: zum Ausgleich für Haushalte mit niedrigen Einkommen und zur finanziellen Unterstützung treibhausgassparender Maßnahmen. Damit aber CO2

zum Leitindikator werden kann, muss vorher oder parallel eine Förderung für CO2-Minderung aufgelegt werden und im Ordnungsrecht mindestens eine an CO2-Minderung orientierte Experimentierklausel eingeführt werden. Ein CO2-Preis muss Mieter mit geringen und mittleren Einkommen im Vergleich zu Haushalten mit höheren Einkommen besserstellen. Nur so ist er Bestandteil einer progressiven Politik.

Akteur: Bund

 

Wohngeld deutlich erhöhen

Das Wohngeld ist ein wichtiger Baustein, um Menschen mit niedrigem Einkommen zu unterstützen und ihnen bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Deshalb haben Bund und Länder auf dem Wohngipfel eine Verbesserung des Wohngelds beschlossen. Nach einem aktuellen Entwurf sollen in 2020 insgesamt 1,2 Milliarden EUR für das Wohngeld zur Verfügung stehen. In 2020 profitieren davon 660.000 Haushalte, davon 180.000 Haushalte erstmalig oder erneut.

Eine Anhebung des Wohngelds ist ein zentraler Beitrag für mehr Gerechtigkeit am Wohnungsmarkt – vor allem in angespannten Wohnungsmärkten. Gerade dort hat es Politik versäumt, rechtzeitig die Weichen für mehr sozialen Wohnungsbau und bezahlbare Mieten zu stellen. Bis zur Wiederherstellung eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes muss in angespannten Wohnungsmärkten mehr Wohngeld zur Verfügung stehen.

Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens hat der Deutsche Städtetag darauf hingewiesen, dass der Höchststand der Wohngeldausgaben bei 1,78 Milliarden Euro im Jahr 2010 lag. 2010 haben rund 1.Million Haushalte Wohngeld erhalten. Aufgrund der aktuellen Situation muss daher die Reichweite – also der Empfängerkreis - aus dem Jahr 2010 mindestens wieder erreicht werden. Hierzu bedarf es einer Aufstockung des Wohngelds auf 2 Milliarden EUR.

 

- Die Mittel für das Wohngeld sind auf 2 Milliarden EUR zu erhöhen.

- Städte, Gemeinden sowie z. B. die Agentur für Arbeit und die Rentenversicherung sollten verstärkt über die Möglichkeit des Wohngelds informieren.

Akteure: Bund, Länder, Kommunen

 

Wohnraumförderung weiter stärken

Für 2020 sind nur noch 1 Milliarde EUR für die soziale Wohnraumförderung aus dem Bundeshaushalt vorgesehen. Angesichts der angespannten Marktlage reicht dies nicht. Es werden insgesamt 5 Milliarden EUR von Bund und Ländern benötigt, um den Bedarf von rund 80.000 neugebauten Sozialwohnungen pro Jahr zu decken. Die Kosten für die Erstellung von Sozialwohnungen sind weiter gestiegen, insofern müssen auch die Mittel deutlich steigen. 2017 wurden nur 33 % der benötigten Sozialwohnungen gebaut. Der Bund stellt im Rahmen des Finanzausgleichsgesetzes ab 2020 immerhin rund 9,5 Milliarden EUR aus Mitteln der Umsatzsteuer den Ländern zur Verfügung. Dies war auch zur Finanzierung der Wohnraumförderung gedacht. Daher müssen dann auch alle Bundesländer ihrer Verantwortung nachkommen.

 

Vorschlag:

Erhöhung der Mittel auf insgesamt 5 Milliarden EUR von Bund und Ländern ab 2020. Mittel langfristig stabil gestalten – für mehr Planbarkeit.

Akteure: Bund und Länder

Weitere Maßnahme:

Durch die Wiedereinführung des früheren § 7 k des Einkommensteuergesetzes (EStG) könnten im Rahmen der Grenzen der sozialen Wohnraumförderung – alternativ zu einer direkten Förderung – über erhöhte Absetzungen für Wohnungen mit freiwilliger Sozialbindung Anreize für den Mietwohnungsneubau zugunsten des berechtigten Personenkreises geschaffen werden.

Vorschlag:

Wiedereinführung des früheren § 7 k EStG.

Akteur: Bund

 

Mitarbeiterwohnen stärken

Mitarbeiterwohnen ist ein wichtiger Baustein zur Bewältigung des Wohnungsmangels und vor dem Hintergrund des wachsenden Fachkräftemangels zugleich wesentlicher Standortvorteil für Unternehmen – insbesondere in hochpreisigen Ballungsräumen.

Die verbilligte Wohnraumüberlassung durch den Arbeitgeber an Arbeitnehmer führt zu einem steuer- und sozialversicherungspflichtigen geldwerten Vorteil. Durch eine Ergänzung des § 8 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) soll ein Freibetrag eingeführt werden, so dass eine Vermietung an Arbeitnehmer bis zu einem Drittel unter der ansonsten üblichen Miete zu keinen negativen steuerlichen Auswirkungen für Arbeitnehmer führt.

Durch die Wiedereinführung des früheren § 7 k EStG und Öffnung für den Mitarbeiterwohnungsbau entstünde ein zusätzlicher Anreiz für Arbeitgeber, die Wohnsituation ihrer Beschäftigten aktiv zu unterstützen und damit das Mitarbeiterwohnen insgesamt zu stärken.

 

Vorschläge:

- Zügige Verabschiedung der vorgeschlagenen Änderung des § 8 Abs. 2 EStG.

- Wiedereinführung des früheren § 7 k EStG.

Akteur: Bund

 

Dachaufstockung fördern

Aufstockungen bestehender Gebäude können einen entscheidenden Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot vor allem im innerstädtischen Bereich leisten. Es wird kein zusätzliches Bauland benötigt; Grünflächen bleiben unversiegelt. Die vorhandene Infrastruktur und die Verkehrsflächen können mitgenutzt werden. Energetisch optimierte Aufstockungen verbessern die Energieeffizienz des ganzen Hauses.

Da keine Grundstücksfläche benötigt wird, entfällt der Anteil des Grundstücks an den Kosten. Neue städtebauliche Qualitäten werden geschaffen (gerade auch aus der Umnutzung von Gewerbe oder durch den Ersatz von Supermarkt- und Parkflächen). Um Aufstockungen, Umwandlungen und Verdichtungen in Gebieten mit erhöhtem Wohnraumbedarf zu unterstützen, ist eine ggf. temporäre, auf die Nachfrage vor Ort angepasste Förderung sinnvoll.

 

Vorschläge:

- Förderung von Vorhaben (Aufstockung, Umnutzung, qualitätsverbessernde Innenentwicklung) über eine der verkürzten Restnutzungsdauer Rechnung tragende erhöhte Abschreibung von 4 % bis 5 % anstelle der steuerlichen Normalabschreibung von 2 %.

- Alternativ: Förderung von Vorhaben (Aufstockung, Umnutzung) über eine Investitionszulage in Höhe von 15 % (Herstellungskosten).

- Förderung des Mietwohnungsbaus auch außerhalb der Regionen mit den Mietenstufen IV bis VI, wenn dieser durch Aufstockung oder Umnutzung von Nichtwohngebäuden erfolgt.

- In Förderprogrammen, z. B. der KfW, auch die Möglichkeiten von Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden berücksichtigen und Kombination und Kumulierung von Förderprogrammen (z. B. altersgerechtes Wohnen, Sanierung) ermöglichen.

- Freibetrag im Sinne eines Bewertungsabschlags bei der Bemessung des Mietvorteils in Höhe von einem Drittel der ortsüblichen Miete.

- Vorgelagerten Beurteilungs-, Planungs- und Beratungsaufwand, um Flächen auf Nichtwohngebäuden mit bis zu 50 % (maximal 5.000 EUR) je Liegenschaft bzw. Gebäudeeigentümer fördern (Planungskosten nach KG 700).

- Berücksichtigung der Besonderheiten auch von Eigentümergemeinschaften zur besseren Erschließung des Aufstockungspotenzials sowie zur Förderung der "Kleinteiligkeit" und Heterogenität des urbanen Raumes.

Akteure: Bund und Länder

 

Dachaufstockung ausweiten

Wer eine Dachaufstockung vornimmt, beschränkt den Flächenverbrauch und die Thematik des fehlenden, teuren Baulandes stellt sich nicht. Gleichwohl ist es sehr viel mühseliger und nicht minder teuer gegenüber dem Neubau auch zum Erfolg zu kommen.

 

Vorschläge:

- Reduktion von Anforderungen (z. B. im Bereich Schall, Wärme, Barrierefreiheit) im Sinne der Wohnraumschaffung für Aufstockungen, wenn die statischen und technischen Voraussetzungen nachgewiesen werden.

- Stellplatzforderungen wegen sich wandelnden Mobilitätsverhaltens bei Aufstockungen mit Ausnahmen versehen oder entfallen lassen. Hier sollte der Ermessensspielraum der Kommunen für flexible Regelungen gestärkt werden (Carsharing-Modelle statt Stellplatzverordnung wegen verändertem Nutzerverhalten).

- Fallbezogene Einschätzung des Emissionsschutzes unter Berücksichtigung von technischen Möglichkeiten der Kompensation

- Anpassung von Trauf- oder Firsthöhen

- Reduktion der Anforderungen der Abstandsflächenregelungen,

soweit deren gestalterische, städtebauliche, technische und nachbarrechtliche Verträglichkeit sichergestellt ist.

- Bauordnungsrechtliche Gleichbehandlung aller Baustoffe für tragende und aussteifende Bauteile, wenn diese die Schutzziele –

insbesondere des Brandschutzes – gemäß den Bauordnungen erfüllen.

Akteure: Bund, Länder, Kommunen

 

Grunderwerbsteuer senken und vereinheitlichen

In den letzten Jahren haben die meisten Bundesländer kräftig an der Steuerschraube gedreht bei der Grunderwerbsteuer – zu Lasten des bezahlbaren Wohnungsbaus.

 

Vorschlag:

Im Fall des Ersterwerbs bei Selbstnutzung oder beim sozialen Wohnungsbau ist die Grunderwerbsteuer auf 2 % zu begrenzen.

Grunderwerbssteuer für alle Bundesländer vereinheitlichen

Akteure: Bund und Länder

 

Altersgerechten Umbau fördern

2030 werden rund 6 Millionen Menschen in Deutschland 80 Jahre oder älter sein. Wir setzen uns dafür ein, dass sie in ihren gewohnten vier Wänden so lange wie möglich bleiben können.

In der vergangenen Legislaturperiode wurde deshalb darüber diskutiert, den § 555 b BGB insoweit zu ergänzen, dass auch Maßnahmen des alters- oder behindertengerechten Umbaus eine Modernisierung darstellen, wenn die Wohnung zum dauerhaften Gebrauch durch diese Nutzergruppe bestimmt ist. Dieses Vorhaben darf nicht aufgegeben werden.

 

Vorschläge:

- Einfügung des altersgerechten Umbaus in den Katalog § 555 b BGB.

- Staatliche Zuschüsse in der Höhe, so dass die Modernisierungskosten die Mieter nicht mit mehr als 1 EUR pro m² als zusätzliche Mietkosten belasten.

Akteur: Bund

 

Stärkung von Smart-Home und E-Health

Smart-Home-Lösungen leisten bei richtiger Ausgestaltung und richtiger Nutzung nicht nur einen deutlichen Beitrag zur Energieeinsparung.

 

Vorschläge:

- Geeignete technische KI für Raumklima fördern.

- Aufnahme der Betriebskosten digitaler Techniken im Katalog der Betriebskostenverordnung.

- Unterstützung der Investition durch einen Investitionszuschuss im Rahmen eines KfW-Förderprogramms.

Akteur: Bund

 

Wohnungsbau nicht überfrachten

Vorschläge:

- Wenn Energieeffizienz / Klimaschutz politisch über die Wohnkosten gestellt wird: Anforderungen an Energieeffizienz nicht ohne gründliche Analyse der Auswirkungen auf Mieten erhöhen, klare politische Kommunikation der damit verbundenen höheren Wohnkosten.

- Anforderungen an die Barrierefreiheit sinnvoll und ausgewogen unter Betrachtung der realen Vermietungssituationen formulieren und die Landesbauordnungen vereinheitlichen. Nicht jedes Gebäude muss zwangsweise barrierefrei unter der Maßgabe von preiswertem Wohnraum errichtet werden. Ausnahmeregelungen finden, die verschiedene Angebote im Quartier zulassen.

Akteure: Bund, Länder, Kommunen

 

Sozialbindungen verlängern

Die Statistik der Länder zeigt, dass jedes Jahr mehr Sozialwohnungen aus der Bindung herausfallen, als neue fertiggestellt werden. Die Wohnungswirtschaft ist bereit, mit dem jeweiligen Fördermittelgeber Konditionen für eine Verlängerung der Bindungswirkung zu vereinbaren. In nicht wenigen Fällen wird dies auch bereits praktiziert. Diese Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum für viele Jahre weiter zu sichern, könnte aber noch viel stärker genutzt werden.

 

Vorschlag:

Die Länder greifen das Angebot der Wohnungswirtschaft auf und unterbreiten regelmäßig bei Auslaufen von Belegungs- und Mietpreisbindungen Angebote zur Verlängerung. Zur Finanzierung sollten u.a. die vom GdW zusätzlich geforderten 500 Mio € Bundesmittel zweckgebunden durch die Länder eingesetzt werden.

Akteure: Länder

 

Modulares und elementiertes Bauen stärken

Serielles Bauen bedeutet die wiederholte Anwendung von zumindest in der Grundstruktur gleichen Bauelementen oder Modulen. Ziel ist es durch Verlagerung von Teilen der Gebäudefertigung in einen Industriebetrieb Prozess-, Qualitäts- und möglichst auch Kostenverbesserungen zu erreichen.

Das Bauplanungsrecht und Baurecht, aber auch das Vergabe- und Vertragsrecht berücksichtigen jedoch die Spezifika dieser Art zu bauen noch unzureichend. Bisher stellen alle Regelungen auf die Annahme ab, dass ein Bauwerk für jede Bausituation neu geplant, dann ausgeschrieben und jeweils individuell erstellt wird. Zudem wird prinzipiell von einer gewerkeweisen Erbringung der Bauleistung vor Ort ausgegangen.

Daraus ergeben sich Schranken für das modulare und elementierte Bauen, die abgebaut werden müssen. Dies bedeutet nicht, dass zukünftig alle Gebäude in dieser Form erstellt werden sollen, sondern vielmehr, dass technologische Fortschritte, die hier ermöglicht werden, praktisch umsetzbar werden.

 

Vorschläge:

- Einheitliche Umsetzung der Musterbauordnung.

- weitgehende Baugenehmigungsfreistellung für Mehrfamilienhäuser bis zur Hochhausgrenze.

- Überprüfung und Beseitigung der Hemmnisse bei der Zusammenarbeit von Architekt und Bauunternehmung in der Planungsphase.

Akteure: Bund und Länder

 

Temporäres Aussetzen des strengen Vergaberechts

Wenn ein Vorhaben in der Planung samt Grundstückserwerb bereits sehr weit gediehen ist, verzögert regelmäßig das Vergaberecht den tatsächlichen Baubeginn erheblich. Dies trifft öffentliche Auftraggeber, aber auch andere Auftraggeber, die geförderten Wohnungsbau errichten. Bei Vergaben oberhalb des EU-Schwellenwertes behindern nicht nur einzuhaltende Fristen, sondern auch erweiterte Rechtsschutzmöglichkeiten einen schnellen Baubeginn. Von der Erarbeitung der Ausschreibungsunterlagen bis zum Zuschlag oder dem Vertragsabschluss kann es je nach Verfahrensart etwa 16 Monate dauern.

Dieser durch das EU-Vergaberecht vorgesehene Aufwand ist nicht nur zeit-, sondern auch kostenintensiv und muss zumindest temporär für mehr bezahlbaren Wohnraum ausgesetzt werden. Die praktischen Auswirkungen wären gering. Bei 600 Vergabeverfahren kommunaler Wohnungsunternehmen haben von 2015 bis 2018 in Berlin nur 4 Bieter aus anderen europäischen Ländern, also 0,6 %, den Zuschlag erhalten.

Aber auch das nationale Vergaberecht muss – zumindest temporär – verschlankt werden. Auch hier sind Angebots- oder Teilnahmefristen dann zu verkürzen, wenn das Verfahren der Schaffung bezahlbaren Wohnraums und insbesondere dem sozialen Wohnungsbau dient. Schließlich dürfen unabhängig vom Vergaberecht staatliche Förderungen nicht von der Einhaltung des Vergabeverfahrens abhängig gemacht werden – und zwar auch dann, wenn es sich nicht um einen öffentlichen Auftraggeber handelt.

 

Vorschläge:

- Temporäres Aussetzen des EU-Vergaberechts bei Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

- Um EU-Wirtschaftsteilnehmern die Teilnahme nicht zu verschließen, soll auf geeigneten Plattformen auf das Verfahren hingewiesen werden.

Alternativ:

- Anhebung der EU -Schwellenwerte für Dienstleistungen auf mindestens 1.500.000 EUR netto und für Bauleistungen auf mindestens 20.000.000 EUR netto. Neubauvorhaben mit ca. 100 Wohnungen können dann national ausgeschrieben werden.

- Verschlankung auch des nationalen Vergaberechts.

- Staatliche Förderungen sollen nicht die Einhaltung des Vergaberechts voraussetzen, auch wenn es sich nicht um einen öffentlichen Auftraggeber handelt.

Akteure: Bund und Länder

 

Kapazitäten in den baurelevanten Behörden erhöhen

Bauämter sind personell häufig zu knapp besetzt. Dies ist dem Personalabbau der vergangenen Jahre geschuldet. So wurden z. B. in Berlin geschätzt 20% der Stellen gekappt. In Nordrhein-Westfalen blieben 2010 dem DIW zufolge nach einem Sparkurs 1,4 Stellen je 1.000 Einwohner übrig, zuvor waren es 2,5 Stellen. Gleichzeitig sind die Anträge für Baugenehmigungen in den letzten Jahren weiter gestiegen. Ergebnis: Die Behörden kommen mit den Genehmigungen nicht mehr nach. Abgesehen vom Verlust an Zeit und Geld bei Investoren haben Menschen auf Wohnungssuche das Nachsehen. Vor allem in Ballungsräumen bleiben Wohnungen rar, die Mieten hoch, eben auch, weil in unterbesetzten Ämtern Bauanträge eine gefühlte Ewigkeit liegen bleiben. Mehr Mitarbeiter einzustellen hilft allen.

Vorschläge:

- Personalkapazitäten in den Behörden erhöhen.

Akteure: Landkreise, Kommunen

 

Quellen u.a.: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Klingelhöferstraße 5, 10785 Berlin, Telefon: +49 (0)30 82403-0, Telefax: +49 (0)30 82403-199, E-Mail: mail@gdw.de, Internet: http://www.gdw.de. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rund 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen, darunter rund 61 % der deutschen Sozialwohnungen.

 

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